El trabajo que describo a continuación lo he realizado durante un periodo de 20 años, gestionando un importante patrimonio inmobiliario personal. En este trabajo he desarrollado mi formación práctica de gestión empresarial y comercial, así como mi formación jurídica en el sector inmobiliario y, particularmente, en el área de arrendamientos urbanos en diferentes usos: comercial, oficinas y residencial.
El patrimonio inmobiliario que he gestionado está ubicado en Madrid. Pertenecía a una familia, compuesta por una madre y su hijo, para los cuales estuve trabajando durante unos 20 años hasta el fallecimiento, primero de la madre, y después, del hijo.
Dicho patrimonio inmobiliario fue tasado en el año 2008 por una sociedad de tasación en unos 35 millones de euros, aproximadamente. Estaba compuesto por un edificio completo en la puerta del Sol y 53 inmuebles adicionales entre viviendas y locales.
Actividad y funciones:
Destacar el trabajo adicional y preocupación que ha supuesto la normativa del Ayuntamiento de Madrid cada vez más exigente en materia de sanidad y seguridad. Esto me obligó a realizar estudios y proyectos de renovación y rehabilitación del patrimonio inmobiliario de la familia, muy envejecido por su antigüedad; ya que muchos inmuebles eran del siglo XIX.
A pesar del volumen del negocio y la envergadura del patrimonio, toda la dirección, gestión, y trabajo diario fue realizado exclusivamente por mí. Solo contaba con la ayuda de una gestoría que desde siempre utilizaba la familia para efectuar las declaraciones del Impuesto de la Renta y Patrimonio y para confeccionar las nóminas y seguros sociales del conserje del edificio.
En la gestión de todo el patrimonio de la familia, siempre consideré éste como una empresa o negocio -como un patrimonio productivo- y he procurado aplicar al mismo las mejores prácticas de gestión gerencial y empresarial. Es decir, procuré realizar una gestión eficaz con los mayores beneficios posibles, como si el negocio fuera mío.
Al fallecimiento de la madre, como resultado de mi gestión, disponía de una liquidez financiera razonable. Debido a dicho fallecimiento, con la liquidez existente, tuve que pagar el Impuesto de Sucesiones, en esa época un porcentaje muy elevado, y las plusvalías municipales. Como consecuencia, me quedé sin liquidez. Es decir, en los años 2000-2001, vendiendo un piso del patrimonio, negociando aplazamientos con Hacienda, y financiándome con los alquileres, conseguí pagar los impuestos y mantener una liquidez operativa; todo esto sin necesidad de préstamos bancarios ni hipotecas.
Finalmente, a fecha de marzo de 2008, tras el fallecimiento accidental del hijo, como resultado de una gestión muy rentable del negocio de alquileres, mantengo una liquidez financiera muy elevada; todo esto sin préstamos, hipotecas ni deuda alguna.
La estrategia de mi gestión estuvo basada en el negocio de traspasos y alquileres de los inmuebles de la familia, con los siguientes criterios:
Los problemas fundamentales a los que me he enfrenté con el negocio fueron:
Todo lo anterior lo simultaneé con alquileres y traspasos que me permitieron una buena rentabilidad global del negocio.
Asimismo, también como resultado de mi gestión, quedó rehabilitado el edificio en el centro de Madrid, todo pagado; una rehabilitación integral de un piso, y otros ITEs y reformas, también todo pagado.
El balance de los resultados finales de mi gestión y trabajo es el siguiente:
Como consecuencia del pago del Impuesto de Sucesiones tras el fallecimiento de la madre, en noviembre de 1999, me quedo gestionando un patrimonio con los inmuebles citados y sin apenas liquidez.
Desde el fallecimiento de madre hasta el fallecimiento del hijo, en febrero de 2008, el resultado de mi gestión y trabajo es el siguiente: